Davek na promet nepremičnin

Kolikšen, kdo in kdaj ga plačuje

Kdaj se plača DPN?

 

Davek na promet nepremičnin se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnin se šteje tudi:

zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino;
finančni najem nepremičnine;
prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;
prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

 

Za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan.

 

Kdaj se ne plača DPN?

 

Kadar gre za prenos lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost. Davek na pomet nepremičnin se ne plača od ustanovitve ali prenosa stavbne pravice, od katerega je bil plačan davek na dodano vrednost.

 

Kdaj sem oproščen plačila DPN?

 

Davek na promet nepremičnin se ne plačuje od:

prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;
prenosa nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;
prenosa nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;
prenosa zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih;
prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;
prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze;
prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine;
prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;
prenosa nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;
prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

 

Kdo je zavezan za plačilo DPN?

 

Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec oziroma prodajalka nepremičnine.

 

Pri ustanovitvi stavbne pravice je davčni zavezanec ustanovitelj ali ustanoviteljica, pri prenosu stavbne pravice pa prenositelj ali prenostiteljica stavbne pravice.

 

Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji.

 

Pri prodaji idealnih deležev nepremičnine je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej.

 

Pri finančnem najemu je davčni zavezanec najemodajalec.

 

Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja je davčni zavezanec priposestvovalec.

 

Kdaj kupec plača DPN?

 

V postopku za odmero davka na promet nepremičnin ima položaj stranke tudi kupec, najemojemalec ali imetnik stavbne pravice, kadar pogodbeno prevzema obveznost plačila davka na promet nepremičnin.

 

Kaj je davčna osnova za odmero DPN?

 

Osnova za davek je prodajna cena nepremičnine.

 

Prodajna cena nepremičnine je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih bivšega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine.

 

V primeru finančnega najema nepremičnine se stroški financiranja ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti nepremičnine.

 

Pri ustanovitvi ali prenosu stavbne pravice je davčna osnova doseženo plačilo, ki ustreza tržni vrednosti stavbne pravice.

 

Če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. V tem primeru ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru stroške cenitve nepremičnine nosi zavezanec.

 

Kakšna je davčna stopnja za odmero DPN?

 

Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove.

 

 

Kdaj nastane davčna obveznost?

 

Davčna obveznost nastane na dan sklenitve pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina ali ustanovi oziroma prenese stavbna pravica ali s pravnomočnostjo sodne odločbe.

 

Izjemoma, če je za prenos nepremičnine ali ustanovitev oziroma prenos stavbne pravice potrebno dovoljenje državnega organa ali drug pravni akt, nastane davčna obveznost takrat, ko je davčnemu zavezancu vročeno dovoljenje oziroma ko postane pravni akt pravnomočen, čeprav je bila pogodba sklenjena prej.

 

Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčna obveznost nastane na dan podpisa listine, s katero stranke ugotovijo priposestvovanje, če takšne listine ni, pa v trenutku pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja oziroma s pravnomočnostjo sodne odločbe.

 

Oddaja napovedi za odmero DPN?

 

Davčni zavezanec mora vložiti napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži.

 

Napovedi mora priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi priložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine. Glede na določbe zakona o davčnem postopku, morajo biti podatki v napovedi resnični, pravilni in popolni ter ne smejo spraviti v zmoto davčnega organa.

 

Kdaj prejmem odločbo?

 

Davčni organ mora izdati odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oziroma po prejemu pravnomočne sodne odločbe, ki jo je sodišče dolžno posredovati davčnemu organu, na območju katerega nepremičnina leži. V enostavnih zadevah, v katerih davčni organ pri odločanju v celoti upošteva podatke iz davčne napovedi, lahko davčni organ izda odločbo o odmeri davka z odtisom žiga na pogodbi oziroma dokumentu.

 

Kdaj in kako plačam odmerjeni DPN?

 

Zavezanec mora plačati davek na promet nepremičnin v 30 dneh od vročitve odločbe. Šteje se, da je vročitev odločbe opravljena 15. dan od dneva odprave odločbe. Datum odprave odločbe je odtisnjen na kuverti. Če je odločba vročena osebno, se šteje za vročeno v skladu z 87. členom ZUP.

 

Če davek ni plačan v predpisanem roku, se zaračunajo zamudne obresti po 0,0274 odstotni dnevni obrestni meri.

 

Če se odmera davka nanaša na ustanovitev stavbne pravice in je dogovorjeno plačilo nadomestila za ustanovitev stavbne pravice v obliki rente, davčni organ na zahtevo davčnega zavezanca dovoli, da se odmerjeni davek plačuje od vsakega obroka nadomestila. V odločbi se določi roke in način plačila davka od vsakega obroka. Če davčni zavezanec ne plača davka od treh zaporednih obrokov nadomestila, davek zapade v plačilo v celoti.

 

vir: FURS