DDV pri nepremičninskih transakcijah

Kdaj in koliko se obračuna DDV

Za prenos nepremičnin po zakonu o davku na promet nepremičnin se ne šteje prenos lastninske pravice na nepremičninah, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV). Zaradi tega je treba najprej ugotoviti, ali je treba v posameznem primeru obračunati DDV ob prodaji nepremičnine ali pa je prodaja oproščena plačila DDV in bo zaradi tega odmerjen davek na promet nepremičnin.

 

Nekatere dobave nepremičnin so oproščene DDV

 

Po 7. in 8. točki 44. člena zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) so oproščene plačila DDV:

 

- dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve;
 
- dobava zemljišč, razen stavbnih zemljišč.

 

 

Dogovor

 

Čeprav je v 44. členu ZDDV-1 določeno, da so zgornje dobave nepremičnin oproščene plačila DDV, se lahko prodajalec in kupec, ob izpolnjenih pogojih, dogovorita, da bo od tega prometa obračunan DDV po predpisani stopnji.

 

V tem primeru morata prodajalec in kupec pred opravljeno dobavo podpisati skupno izjavo in jo predložiti vsak svojemu davčnemu organu. Nepremičnina, na katero se izjava nanaša, mora biti opisana dovolj natančno, da opis omogoča nedvomno določitev predmeta dobave. Izjava se posreduje davčni upravi prek portala eDavki na prednastavljenem obrazcu.

 

Še vedno velja, da lahko to izjavo podpiše le kupec nepremičnine - davčni zavezanec, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV. To pomeni, da lahko kupec podpiše izjavo, če opravlja le dejavnost (transakcije), od katere sme odbiti DDV, po mnenju ministrstva za finance (MF), pa tudi avtoric komentarja ZDDV-1, pa tudi v primerih, ko ima davčni zavezanec organizirano ločeno knjigovodstvo za potrebe ugotavljanja odbitka DDV (posebej za dejavnost, od katere sme odbiti DDV, in posebej za dejavnost, od katere ne sme odbiti DDV) in podpisuje izjavo za tisto dejavnost (ki jo vodi ločeno od druge dejavnosti), pri kateri sme odbijati DDV (starejše pojasnilo MF iz leta 2002, št. 13266/02, objavljeno v reviji Davčno-finančna praksa, april 2003; komentar ZDDV-1 avtoric Vraničar, Beč, GV Založba, 2007).

 

Posledice

 

Prodaja nepremičnine z oprostitvijo lahko povzroči, da mora davčni zavezanec (prodajalec) davčnemu organu vrniti del vstopnega DDV, ki ga je odbil pri nakupu nepremičnine ali pri vlaganjih na tej nepremičnini (112. člen Pravilnika o izvajanju ZDDV-1). Če davčni zavezanec v obdobju popravka, ki je pri nepremičnini 20 let, nepremičnino proda, se šteje, kakor da se nepremičnina uporabi za njegovo ekonomsko dejavnost do konca obdobja popravka.

 

Pri tem se šteje, da je ekonomska dejavnost v celoti obdavčena, če je dobava osnovnih sredstev obdavčena, oziroma da je ekonomska dejavnost v celoti oproščena, če je dobava osnovnih sredstev oproščena.

 

V takšnih primerih se popravek odbitka vstopnega DDV izvede enkrat za celotno preostalo obdobje popravka. Davčni zavezanec mora tako popraviti odbitek DDV, ki ga je uveljavljal pri nakupu nepremičnine oziroma vlaganjih v to nepremičnino, če je to nepremičnino prodal z oprostitvijo. Ta davčna posledica pa ne nastane, če prodajalec s kupcem, pod izpolnjenimi pogoji, podpiše izjavo o obdavčitvi, na podlagi katere kupec obračuna in plača DDV, kot je to določeno v členu 76a ZDDV-1.

 

Obrnjena davčna obveznost

 

Zadnji določa, da je pri določenih skupinah dobav blaga in storitev plačnik DDV prejemnik teh dobav, in ne prodajalec oziroma izvajalec. Govorimo o tako imenovani obrnjeni davčni obveznosti. Med drugim se od 1. januarja 2010 omenjena oblika obračuna in plačila DDV uporablja tudi pri nekaterih dobavah nepremičnin.

 

Izvaja se le med dvema davčnima zavezancema, ki sta identificirana za namene DDV v Sloveniji (člena 76a in 127a ZDDV-1). Obrnjena davčna obveznost se ne uporablja pri davčnih zavezancih s posebno identifikacijo za namene DDV (v registru davčnih zavezancev imajo oznako »P«).

 

S členom 76a je predpisana obrnjena davčna obveznost pri tistih dobavah nepremičnin, ki bi bile sicer oproščene plačila DDV po 7. in 8. točki 44. člena ZDDV-1, vendar so obdavčene, ker se prodajalec s kupcem na podlagi podpisane skupne izjave o obdavčitvi dogovori za obdavčitev z DDV (45. člen ZDDV-1). Če je od nepremičnine obračunan DDV na podlagi podpisane izjave, tako velja obrnjena davčna obveznost po členu 76a ZDDV-1.

 

Novi objekti

 

Iz do zdaj zapisanega pa velja še, da »novi objekti« in stavbna zemljišča niso zajeti v režim obrnjene davčne obveznosti na podlagi člena 76a ZDDV-1, saj je ta promet pri davčnem zavezancu, ki je identificiran za namene DDV, obdavčen z DDV že po samem zakonu, ne pa zaradi podpisane izjave. »Novi objekti« vključujejo še ne vseljene oziroma še neuporabljene objekte (dele objektov) in objekte, pri katerih od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve še nista potekli dve leti.

 

Najem z oprostitvijo

 

ZDDV-1 v 3. točki 44. člena določa, da je plačila DDV oproščena tudi dobava blaga, ki se je v celoti uporabljalo za namene oproščenih dejavnosti (dajanje v najem z oprostitvijo), če davčni zavezanec ni imel pravice do odbitka DDV za to blago. Iz pojasnila Davčne uprave RS št. 4230-203/2010, z dne 31. maja 2010, pa izhaja, da se ta določba ne uporablja za prodaje nepremičnin, ker se za to uporabljata posebni določbi 7. in 8. točke 44. člena ZDDV-1.

 

 

Stopnja DDV

 

V prvem delu smo pregledali določila DDV o tem, kdaj je treba obračunati DDV in kdaj je promet z nepremičnino oproščen plačila DDV, zdaj pa poglejmo, s katero stopnjo je obdavčen tisti promet, od katerega je treba obračunati DDV. V tem delu je vprašanje, katere prodaje nepremičnine so obdavčene z znižano davčno stopnjo.

 

Med objekte, ki so obdavčeni z znižano davčno stopnjo, se uvrščajo stanovanjski objekti, če so namenjeni za trajno bivanje in so del socialne politike, ter stanovanjske stavbe za posebne namene, vključno s pripadajočimi deli teh objektov, in sicer pod pogojem, da je dobava zaračunana neposredno investitorju.

 

Široka razlaga

 

Stanovanjski objekti se obdavčujejo po nižji stopnji, kadar so zaračunani neposredno investitorju, če so izpolnjeni tudi drugi, prej navedeni, pogoji. ZDDV-1 in pravilnik o izvajanju tega zakona ne opredeljujeta pojma »investitor«, vendar pa iz dozdajšnjih pojasnil zakonodajalca izhaja široka razlaga pojma investitor.

 

Pri prodaji stanovanjske hiše, ki jo opravi gradbeno podjetje (investitor) davčnemu zavezancu, ta kupuje stanovanjsko hišo z namenom nadaljnje prodaje, se obračuna DDV po stopnji 8,5 odstotka. Tako izhaja iz pojasnila davčne uprave Prodaja stanovanj neposrednemu investitorju in uporaba nižje stopnje DDV, št. 4230-236, z dne 28. oktobra 2008.

 

Glede na starost tega pojasnila davčne uprave je treba upoštevati, da se je po izdaji tega pojasnila delno spremenil ZDDV-1, zaradi česar so z znižano davčno stopnjo obdavčena le stanovanja in drugi objekti za bivanje, ki so del socialne politike, ne pa tudi stanovanja, ki niso del socialne politike.

 

Če so stanovanja ali stanovanjske stavbe za posebne namene sestavni del poslovnih stavb ali stanovanj, od katerih se nižja stopnja DDV ne uporablja, se nižja stopnja uporabi v pripadajočem deležu.

 

Stavbno zemljišče

 

Nezazidano stavbno zemljišče je vedno obdavčeno z DDV, če ga prodaja davčni zavezanec, ki mora obračunati DDV. Za stavbna zemljišča se štejejo parcele, na katerih je v skladu s predpisi dopustna gradnja objektov. Stopnja je vedno 20-odstotna, ne glede na to, kaj se bo gradilo na tem stavbnem zemljišču (sodba Upravnega sodišča U 1358/2008). V zvezi s to tematiko sta zanimivi tudi sodbi sodišča EU, in sicer C-461/08 (Don Bosco) ter C-326/11 (J.J. Komen).

 

Apartma

 

Občasno se pojavi tudi vprašanje, ali je z znižano davčno stopnjo lahko obdavčena tudi dobava apartmaja. Davčna uprava je v pojasnilu št. 4230-198/2007-2, z dne 28. novembra 2007 (Stopnja DDV za dobavo apartmajev), pojasnila, da so apartmaji obdavčeni z 20-odstotno stopnjo DDV, saj praviloma niso namenjeni zadovoljenju stanovanjskih potreb oziroma trajnemu bivanju. Če iz gradbenega dovoljenja izhaja, da gre za objekt, namenjen trajnemu bivanju, pa se lahko od njegove dobave obračuna DDV po znižani davčni stopnji. To lahko velja le , če takšen prostor ustreza tudi površinskemu merilu za opredelitev stanovanja, ki je del socialne politike.

 

vir: Mateja Drobež Tomšič (inštitut za računovodstvo)